La vera novità introdotta dalla riforma Cartabia in tema di esecuzioni immobiliari è l’introduzione della vendita diretta.
Si tratta della possibilità che consente al debitore esecutato, prima dell’udienza che dispone la vendita, di depositare un’offerta irrevocabile d’acquisto dell’immobile da parte di un soggetto terzo.
Il prezzo offerto non dovrà essere inferiore al valore di stima del bene indicato in perizia.
Si tratta di una soluzione volta a consentire all’esecutato di evitare la messa all’asta del suo immobile, con l’evidente vantaggio per il debitore che la somma da versare per bloccare l’esecuzione non sarà il debito complessivo ma il prezzo base d’asta indicato in perizia.
Depositata l’offerta, sarà compito del Giudice provvedere a verificare che il prezzo offerto dall’acquirente sia pari o superiore al prezzo base d’asta. Si tratta di un requisito fondamentale, in assenza del quale la vendita diretta non potrà essere finalizzata. Se il prezzo offerto dovesse risultare inferiore rispetto al prezzo base, il compratore avrà dieci giorni per poter decidere se adeguare la propria offerta o meno.
Allo stesso modo, la vendita diretta può essere considerata vantaggiosa anche per il creditore, considerato che il ricavo corrisponderà al valore a base d’asta del primo esperimento di vendita e che non vi sarà il rischio di dover promuovere ulteriori aste con un conseguente aggravio dei costi ed una considerevole diminuzione del prezzo di vendita.
Tuttavia, il creditore potrà opporsi alla vendita diretta entro l’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 per disporre la vendita. In questo ultimo caso, il Giudice dovrà ordinare la pubblicità dell’offerta irrevocabile e fissare il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta già presentata, con eventuale gara in caso di più offerte.